不動産投資まとめ

不動産投資に関する情報を中心に不動産全般のニュースをまとめます。

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    1: 海江田三郎 ★ 2017/02/12(日) 11:58:15.53 ID:CAP_USER
    最近よくテレビで、バブル時代に建てられたリゾートマンションが定年退職した層に人気だと紹介されています。
    しかし実際にこのような物件を買ってしまうと、近い将来、大変困ったことになるのは間違いありません。
    (『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜)

    プロフィール:姫野秀喜(ひめの ひでき)
    姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の
    会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。
    年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。

    安ければ安いほど地雷物件。子や孫にまで迷惑がかかるケースも
    憧れのリゾートマンションが安くても、飛びつくのは待った!
    最近、テレビの報道でリゾマン(リゾートマンション)が人気だということがしきりに言われています。
    バブル時代には数千万円した数十平米くらいのマンションが数十万円から数百万円くらいの金額で買えるということで、
    定年退職したサラリーマンを中心に購入して移住する人が増えているとのことです。
    たしかに、温泉がついていたりプールがあったりと設備も豪華ですし、リゾート地なので夏は登山、
    冬はスキーやスノボー、温泉での晩酌と憧れるものはあります。バブル時代にモーレツ社員として頑張った団塊の世代にとって、
    現役時代にはできなかった「リゾート生活を満喫したい」という夢が格安で叶うのです。
    そんなリゾマンが数十万円で購入できるとしたら、飛びついてしまう人もいるでしょう。
    でも、もしあなたのお父さんがリゾマンを買おうとしていたら、家族会議が必要です
    。「現役時代にがんばったのだから、親父の好きにさせてあげよう」などと優しい気持ちで見守っていると、近い将来、えらいことになるかもしれないのです。

    温泉付きマンションが数十万円になっているカラクリ
    なぜ、新築当時は数千万円した温泉付きマンションが数十万しかしないのでしょうか。
    その理由は、マンションの維持費です。リゾートマンションも含め、マンションは購入した後も月々の共益費・管理費、
    修繕積立金など、維持費がかかり続けます。エレベータや温泉、プール、共用施設がある物件であれば、
    維持費はかなりの額になります。維持費が月々3万円だとしても、年間36万円、10年間持っていると360万円かかります。

    また、大規模修繕のタイミングには、数百万円もの莫大な一時金を要求されます。戸数の多いリゾマンであればあるほど、
    大規模修繕の費用も大きくなります。それを月々の修繕積立金で補うのですが、その修繕積立金では足りないために、一時金を要求されるのです。

    なぜ修繕積立金が不足するのか
    では、なぜ修繕積立金が不足するのか。そもそもはじめから修繕積立金が不足する設計になっている場合もあるでしょう。
    でもその理由の大半は、修繕積立金を支払わない部屋があるからでしょう。
    持ち主が亡くなって現所有者が不明の部屋、相続放棄されて所有者がいない部屋、息子が相続したものの年間36万円も支払いたくないと
    支払いを拒否している部屋などがあるからです。
    支払い拒否が続くと、最終的にはその部屋は競売にかけられ、売られた金額から維持費を回収することになりますが、
    売価が数十万円では満足に回収することもできません


    修繕積立金不足のリゾマン所有者を待ち受ける「悲惨な末路」
    (続きはサイトで)
    http://www.mag2.com/p/money/32834


    【負動産】1室1万円も・・・激安リゾートマンションに高齢者の定住者が急増 [無断転載禁止]©2ch.net
    http://potato.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1486006845/

    【【不動産】数十万円の格安リゾートマンションを買ってはいけない理由とは?⇒「売れない不動産は実質負債」】の続きを読む

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    1: 海江田三郎 ★ 2017/02/16(木) 21:57:49.47 ID:CAP_USER
    http://suumo.jp/journal/2017/02/03/128067/

    野村不動産アーバンネット(株)は、このたび、「住宅購入に関する意識調査(第12回)」を実施し、その結果を発表した。
    調査時期は2017年1月12日(木)~1月19日(木)。対象は不動産情報サイト「ノムコム」会員約178,000人(2017年1月1日時点)。有効回答数は1,339人。

    不動産が買い時かどうかでは、「買い時だと思う」「どちらかと言えば買い時だと思う」を合わせた
    44.6%(前回比3.5ポイント減)が「買い時」と回答した。一方、「買い時だと思わない」の回答は31.2%(前回比3.4ポイント減)で、
    「買い時だと思う」と「買い時だと思わない」の回答がともに減少し、「わからない」の回答が増加した。

    今後の不動産の価格については、「下がると思う」は27.3%(前回比3.4ポイント減)となり、「上がると思う」の
    回答23.2%(前回比1.4ポイント減)を上回ったが、「下がると思う」の比率が減少したのは、2013年7月調査以来3年半ぶり。
    住宅ローン金利については、「金利は上がっていくと思う」が36.1%(前回比13.6ポイント増)、
    「ほとんど変わらないと思う」が45.7%(前回比13.7ポイント減)、「下がっていくと思う」が4.3%(前回比4.0ポイント減)だった。

    また、現在、持家で売却意向がある方に、「不動産の売り時感」を聞いたところ、「売り時だと思う」「どちらかと言えば売り時だと思う」
    を合わせた71.7%が「売り時」と回答。東京都在住の方に絞ると「売り時」は86.3%となった。
    理由は、「不動産価格が上がったため」が最も多く46.0%、次いで、「住宅ローンが低金利で買主が購入しやすい環境だから」が40.1%だった。

    【意識調査…不動産「今が買い時だと思う」44.6%⇒「不動産屋のステマ」】の続きを読む

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    1: 海江田三郎 ★ 2016/11/24(木) 15:10:29.78 ID:CAP_USER
    http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20161124-00000014-mai-bus_all
    銀行などによる不動産業向け融資の拡大が続いています。日銀によると、今年度上期(4~9月)は、新規融資額が7兆706億円に達して、
    バブル経済の時期の新規融資額を抜きました。過熱する銀行の不動産関連融資の現状は? 
    金融業界を30年余にわたり取材してきた金融ジャーナリスト、浪川攻さんが報告します。

     ◇信金と手を組んで不動産融資を加速させる関西系地銀
     東京都の郊外で目立っているのが、ある地方銀行A銀行と信用金庫による提携ビジネスである。
    A銀行は関西地方を拠点とする典型的な地銀で、近年、首都圏における融資攻勢を強めてきた。
    そのほとんどが不動産関連融資である。もともと、首都圏に拠点があるわけでもない。そこで、東京の郊外を地盤とする信金と手を結んだ。
     実際にどのような形で不動産関連融資が行われているのかを説明しよう。

     信金の顧客のなかには、マンション建設に適した不動産の所有者がいる。まず、信金はその客を地銀に紹介する。
    地銀はこの客に、投資用マンション建設のデベロッパーを紹介する。そして、客保有の不動産に投資用マンションを建設する話がまとまると、
    地銀が客に建設費用を融資する。一方、信金はこのマンションの部屋を購入する個人投資家に投資資金を融資するというものだ。
     これを「上手な提携」と評価する声もないわけではない。だが、一方で「地銀、信金とも貸し倒れのリスクがある」との見方は少なくない。
    というのも、マンション経営に乗り出す不動産所有者や個人投資家に関して、本当に精緻な事業計画のもとに融資が行われているのか、という問題があるからだ。

     ◇低金利の不動産融資を競う大手銀行
     次は、このケースよりも都心の話だ。東京の23区内に住むXさんは、相続税対策としてアパート経営に乗り出す決心を固めた。
    建設用地の不動産はすでに保有している。設計もほぼ完了したころから、大手銀行マンが頻繁にやってくるようになった。
    建設資金1億2000万円を20年ローンで融資するという。金利は年0.9%程度だ。
     ところが、しばらくすると、別の大手銀行の営業マンが訪れて「金利0.6%でお貸しします」と提案した。
    いま、Xさんは「もう少し待っていると、もっと金利が安くなるのか、それとも、高くなるか」と迷っている。
     ◇「ラスト・リゾート」と呼ばれる地銀
     もう一つ別の地銀の話をしよう。不動産仲介業の看板を掲げながら、実際には自ら不動産を購入し、転売して大きなもうけを狙うブローカー
    的な業者がいる。こうした業者の間で、仲間内だけで読みあうブログがはやっている。
    そのなかで、しばしば登場するのが東海地方を拠点とする地銀であるB銀行の名前だ。
    最近でも、日銀の政策変更に伴って銀行の不動産融資が厳しくなるかもしれないという話題の中で登場した。
     いわく、「でも、困ったときにはB銀行がいるから平気だ」「ちょっと高い金利だが融資はする」等々。
    ブログをやっているある業者は「B銀行は我々の間では『ラスト・リゾート』のようになりつつある」と語っている。
    「ラスト・リゾート」とは業界用語で「最後の貸手」だ。ふつうは日銀に対して使う。民間の銀行を「ラスト・リゾート」と呼ぶ場合、
    それは「ババを引く」リスクがあるということだ。

     ◇メガバンクの一角にようやく警戒の声
     一方、メガバンクの一角は最近、マンション・アパートローンに関するプロジェクトチームを組織した。
    過熱している不動産関連融資の先行きを懸念し始めたからだ。金融庁がマンション・アパートローンに関する警戒感を強めて、
    空室リスク、金利上昇リスクを分析したリスク・シナリオの提示を求めるようになったことも背景にある。
     「さすがにマンション・アパートローンがけん引する不動産関連融資には行き過ぎ感が否めない。慎重に構える必要がある」とこのメガバンクの幹部は説明する。
     だが、不動産関連融資に歯止めをかける動きはいまのところ、ごく限られている。
    むしろ、地銀が首都圏進出を狙ってマンション・アパートローンを拡大させている。もちろん、こうした動きについて、
    金融庁や日銀が懸念を強めていることは言うまでもない。

    【地銀の不動産融資が過熱!⇒「誰も貸さない不動産投資なんてヤバさ100%だよ」】の続きを読む

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