不動産投資まとめ

不動産投資に関する情報を中心に不動産全般のニュースをまとめます。

    2016年11月

    yun_6717
    1: 海江田三郎 ★ 2016/11/24(木) 15:10:29.78 ID:CAP_USER
    http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20161124-00000014-mai-bus_all
    銀行などによる不動産業向け融資の拡大が続いています。日銀によると、今年度上期(4~9月)は、新規融資額が7兆706億円に達して、
    バブル経済の時期の新規融資額を抜きました。過熱する銀行の不動産関連融資の現状は? 
    金融業界を30年余にわたり取材してきた金融ジャーナリスト、浪川攻さんが報告します。

     ◇信金と手を組んで不動産融資を加速させる関西系地銀
     東京都の郊外で目立っているのが、ある地方銀行A銀行と信用金庫による提携ビジネスである。
    A銀行は関西地方を拠点とする典型的な地銀で、近年、首都圏における融資攻勢を強めてきた。
    そのほとんどが不動産関連融資である。もともと、首都圏に拠点があるわけでもない。そこで、東京の郊外を地盤とする信金と手を結んだ。
     実際にどのような形で不動産関連融資が行われているのかを説明しよう。

     信金の顧客のなかには、マンション建設に適した不動産の所有者がいる。まず、信金はその客を地銀に紹介する。
    地銀はこの客に、投資用マンション建設のデベロッパーを紹介する。そして、客保有の不動産に投資用マンションを建設する話がまとまると、
    地銀が客に建設費用を融資する。一方、信金はこのマンションの部屋を購入する個人投資家に投資資金を融資するというものだ。
     これを「上手な提携」と評価する声もないわけではない。だが、一方で「地銀、信金とも貸し倒れのリスクがある」との見方は少なくない。
    というのも、マンション経営に乗り出す不動産所有者や個人投資家に関して、本当に精緻な事業計画のもとに融資が行われているのか、という問題があるからだ。

     ◇低金利の不動産融資を競う大手銀行
     次は、このケースよりも都心の話だ。東京の23区内に住むXさんは、相続税対策としてアパート経営に乗り出す決心を固めた。
    建設用地の不動産はすでに保有している。設計もほぼ完了したころから、大手銀行マンが頻繁にやってくるようになった。
    建設資金1億2000万円を20年ローンで融資するという。金利は年0.9%程度だ。
     ところが、しばらくすると、別の大手銀行の営業マンが訪れて「金利0.6%でお貸しします」と提案した。
    いま、Xさんは「もう少し待っていると、もっと金利が安くなるのか、それとも、高くなるか」と迷っている。
     ◇「ラスト・リゾート」と呼ばれる地銀
     もう一つ別の地銀の話をしよう。不動産仲介業の看板を掲げながら、実際には自ら不動産を購入し、転売して大きなもうけを狙うブローカー
    的な業者がいる。こうした業者の間で、仲間内だけで読みあうブログがはやっている。
    そのなかで、しばしば登場するのが東海地方を拠点とする地銀であるB銀行の名前だ。
    最近でも、日銀の政策変更に伴って銀行の不動産融資が厳しくなるかもしれないという話題の中で登場した。
     いわく、「でも、困ったときにはB銀行がいるから平気だ」「ちょっと高い金利だが融資はする」等々。
    ブログをやっているある業者は「B銀行は我々の間では『ラスト・リゾート』のようになりつつある」と語っている。
    「ラスト・リゾート」とは業界用語で「最後の貸手」だ。ふつうは日銀に対して使う。民間の銀行を「ラスト・リゾート」と呼ぶ場合、
    それは「ババを引く」リスクがあるということだ。

     ◇メガバンクの一角にようやく警戒の声
     一方、メガバンクの一角は最近、マンション・アパートローンに関するプロジェクトチームを組織した。
    過熱している不動産関連融資の先行きを懸念し始めたからだ。金融庁がマンション・アパートローンに関する警戒感を強めて、
    空室リスク、金利上昇リスクを分析したリスク・シナリオの提示を求めるようになったことも背景にある。
     「さすがにマンション・アパートローンがけん引する不動産関連融資には行き過ぎ感が否めない。慎重に構える必要がある」とこのメガバンクの幹部は説明する。
     だが、不動産関連融資に歯止めをかける動きはいまのところ、ごく限られている。
    むしろ、地銀が首都圏進出を狙ってマンション・アパートローンを拡大させている。もちろん、こうした動きについて、
    金融庁や日銀が懸念を強めていることは言うまでもない。

    【地銀の不動産融資が過熱!⇒「誰も貸さない不動産投資なんてヤバさ100%だよ」】の続きを読む

    yun_6717
    1: 海江田三郎 ★ 2016/11/21(月) 16:23:34.28 ID:CAP_USER
    http://toyokeizai.net/articles/-/145726

    読者の皆さんの中には、「サラリーマン大家」を目指している方がいらっしゃると思います。
    「マンション1室か2室」というケースもあるでしょうし、自宅の土地などを生かして「アパートやマンション1棟経営する」
    という大きな目標を立てている方も、中にはいらっしゃるかもしれません。
    2016年に入ってからのGDP(国内総生産)の内訳を見ると、唯一好調さを保っているのは住宅投資の分野です。
    これは、貸家となるアパート、マンションなどの集合住宅の建設が大幅に伸びているためです。
    国土交通省によれば、2015年の貸家の着工戸数は前年比で4.3%増えましたが、2016年の9月までの累計では前年同期比で9.7%増となり、その勢いを加速させているのです。

    このような貸家の建設は、2015年1月に相続税の増税がなされたことでブームに火が付き始めました。
    もともと多くの資産家が貸家を建てて相続税の評価額を引き下げるという節税法を使ってきましたが、
    相続税の基礎控除額の縮小によって、相続税を納める必要がある被相続人の数が倍増するだろうといわれています。
    つまり、この節税法を使う人々の資産額のハードルが大幅に下がったというわけです。

    2015年よりも2016年に貸家の建設が大きく伸びているのは、日本銀行のマイナス金利政策によって、
    借金が以前よりも容易にできるようになったためです。「トランプ大統領誕生」という新たな要素が加わったものの、
    長期金利のマイナスが常態化するなかで、銀行は今や普通の住宅ローンに比べ貸出金利が高めに設定しやすい
    アパート・マンション向けの融資を積極化しています。その結果として、景気が停滞しているにもかかわらず、
    アパートやマンションの建設に行き過ぎ感が表れ始めているのです。

    最も注意を払うべきは、貸家の需要が高まっていないのに対して、供給が増え続けているというところでしょう。
    人口減少社会に突入した日本では、すでに全国で820万戸の空き家があり、その半数超は貸家となっているのです。
    これから本格的な人口減少社会が到来し、空き家が増え続けていくのは間違いないというのに、
    供給過多にある貸家の供給がさらに増え続けるという状況は、遅くとも10年後には、全国的に貸家の賃料が大きく値下がりすることを決定づけてしまっているといえるでしょう。

    (続きはサイトで)

    【不動産投資、貸家をどんどん建設して大丈夫?⇒「不動産暴落劇がはじまるのですw」】の続きを読む

    yun_6717
    1: brown_cat ★ 転載ダメ©2ch.net 2016/11/16(水) 17:28:52.86 ID:CAP_USER9
    不動産融資、最高の7兆円=マイナス金利で、日銀は過熱警戒-16年度上期

     日銀は16日、銀行や信用金庫の不動産業向けの新規融資額が、2016年度上半期(4~9月)に前年同期比
    14.7%増の7兆706億円に達したと公表した。バブル期を含めて上半期としての過去最高を2年連続で更新した。
    マイナス金利政策の影響で、不動産関連企業の借り入れが活発化しているためだ。日銀は不動産市場の過熱につながらないか
    警戒している。

     新規融資額は、都市銀行や地方銀行など139行と265信用金庫の合算。銀行は16.8%増の5兆8943億円、
    信用金庫は5.4%増の1兆1763億円だった。東京五輪・パラリンピックに向けた首都圏の再開発や、不動産投資ファンドに
    対する融資が伸びたほか、節税目的で賃貸住宅を建設する個人への貸し出しも増加した。
     企業の設備投資が勢いを欠く中で、地価上昇などを背景に資金需要が伸びている不動産業界は、金融機関の数少ない
    有望な貸出先になっている。ただ、「積極的な融資が不動産への過剰投資を後押ししている」(民間信用調査会社)として、
    バブル発生を招かないか懸念する声も出ている。(2016/11/16-17:12)

    http://www.jiji.com/jc/article?k=2016111600637&g=eco

    【不動産融資、最高の7兆円!・・・「空き家激増してるのに、いまから不動産投資とか大丈夫かよ? 」】の続きを読む

    yun_6717
    1: 朝一から閉店までφ ★@無断転載は禁止 がんばれ!くまモン!©2ch.net 2016/09/06(火) 19:18:51.69 ID:CAP_USER9
    @niseason
    2016/09/03 3:54

    コンビニの書籍コーナーを参考にしよう。改造車万歳とか実録暴力団抗争史等が目立つようなら要チェック。
    コンビニは売れる物しか置かない。と言う事はそう言う本が需要があると言う事。
    https://twitter.com/niseason/status/771783422901489664

    【分譲マンションとか戸建てを買う場合近隣の治安の良しあしは不動産屋は絶対明かさない・・・「住居専用地域かつ比較的地価の高めのとこは○ 」】の続きを読む

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