yun_6717
1: 海江田三郎 ★ 2016/11/21(月) 16:23:34.28 ID:CAP_USER
http://toyokeizai.net/articles/-/145726

読者の皆さんの中には、「サラリーマン大家」を目指している方がいらっしゃると思います。
「マンション1室か2室」というケースもあるでしょうし、自宅の土地などを生かして「アパートやマンション1棟経営する」
という大きな目標を立てている方も、中にはいらっしゃるかもしれません。
2016年に入ってからのGDP(国内総生産)の内訳を見ると、唯一好調さを保っているのは住宅投資の分野です。
これは、貸家となるアパート、マンションなどの集合住宅の建設が大幅に伸びているためです。
国土交通省によれば、2015年の貸家の着工戸数は前年比で4.3%増えましたが、2016年の9月までの累計では前年同期比で9.7%増となり、その勢いを加速させているのです。

このような貸家の建設は、2015年1月に相続税の増税がなされたことでブームに火が付き始めました。
もともと多くの資産家が貸家を建てて相続税の評価額を引き下げるという節税法を使ってきましたが、
相続税の基礎控除額の縮小によって、相続税を納める必要がある被相続人の数が倍増するだろうといわれています。
つまり、この節税法を使う人々の資産額のハードルが大幅に下がったというわけです。

2015年よりも2016年に貸家の建設が大きく伸びているのは、日本銀行のマイナス金利政策によって、
借金が以前よりも容易にできるようになったためです。「トランプ大統領誕生」という新たな要素が加わったものの、
長期金利のマイナスが常態化するなかで、銀行は今や普通の住宅ローンに比べ貸出金利が高めに設定しやすい
アパート・マンション向けの融資を積極化しています。その結果として、景気が停滞しているにもかかわらず、
アパートやマンションの建設に行き過ぎ感が表れ始めているのです。

最も注意を払うべきは、貸家の需要が高まっていないのに対して、供給が増え続けているというところでしょう。
人口減少社会に突入した日本では、すでに全国で820万戸の空き家があり、その半数超は貸家となっているのです。
これから本格的な人口減少社会が到来し、空き家が増え続けていくのは間違いないというのに、
供給過多にある貸家の供給がさらに増え続けるという状況は、遅くとも10年後には、全国的に貸家の賃料が大きく値下がりすることを決定づけてしまっているといえるでしょう。

(続きはサイトで)

24: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 16:51:39.82 ID:qYFTJ6eK
>>1
大家さんが困るから外国人をどんどん入れることになるね

70: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 17:37:07.51 ID:kXd3I/p9
>>1
民泊、全部民泊!つうか民宿

2: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 16:25:16.17 ID:L4YDuC9T
管理会社の貸し渋りで大家は涙目

3: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 16:26:23.78 ID:G6PD2YlV
http://www.picsim-blog.com/entry/2016/02/17/213315

人口減少マップ

2015年 1億2708万人(高齢化率26%)
2050年   9515万人(高齢化率39.6%)
になります。

今後2050年までの34年間でおよそ、3200万人の人口が減少します。
2050年までに、誰も住まなくなる地域(無居住化)が2割に達します。

4: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 16:26:26.53 ID:yCIpLKkw
供給過剰と聞くが、一向に家賃は安くならないんだよね

7: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 16:27:51.40 ID:tM32DOso
都市部は良いだろうけど、地方は人口が減る一方だと思うな。

9: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 16:29:40.95 ID:zw3dMUJS
銀行と不動産屋と建設会社、保険屋なんかがグルで
小金、中金持ちをだまして最終的に土地を取り上げる策略

大金持ちはこんなのに引っかからない。財産増やそうと
思ってないから

ま、汚前らには関係の無い話だけどな

12: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 16:31:52.39 ID:9U+8NdH0
駅前でないと意味ない

13: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 16:35:03.35 ID:G6PD2YlV
赤字で貸し出すことで大家の資産が借り手に移動するのだから
富の分散という意味では悪いことではないね。
劣悪な賃貸は駆逐されるし。

43: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 17:08:44.90 ID:s6VML5YY
>>13
借り手から収入があるのに
なんで富の分配なんだ
借り手は
働いた収入で家賃を払ってるんだぞ

16: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 16:38:03.71 ID:66AwakZB
ハウスメーカーは嫌な思いしないからな建てるだけで儲かるし大家がどうなろうと知った事ではない

18: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 16:45:17.93 ID:UwtfsIGD
空き家で固定資産税を払うよりもアパート建てて10年一括借り上げで
とりあえず±0円の方が良いのかなとも思う。

35: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 17:00:28.80 ID:Na8jrTXU
>>18
>空き家で固定資産税を払うよりもアパート建てて10年一括借り上げで
>とりあえず±0円の方が良いのかなとも思う。

2年ごとに家賃の切り下げで収入は減る、最終的に見込み額の7割以下とか
差額は持ち出し、手持ち資金がなければ破産競売コースだよw

19: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 16:45:48.74 ID:P5GCM3x+
はい、家賃収入詐欺の結晶www
そして、不動産暴落劇がはじまるのですwww

20: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 16:45:55.17 ID:BV4wqyiG
マンションの建て替えって何年くらいでやるんだろうね。

22: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 16:50:03.02 ID:d65eZLjN
>>20
築年数40年以上とかじゃね

36: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 17:00:45.63 ID:CZ6evDI0
>>20
賃貸物件なら25-30年くらいじゃね?

21: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 16:48:05.67 ID:QnwWH/2H
駅近は実益だろうけど
遠いのは相続対策だろ
貧乏人の心配には及ばない

27: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 16:53:26.92 ID:Kq5yN6wy
相続税の取り分がおかしいんだよ
税金取るばかりで無駄を減らさない政治家が糞

28: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 16:53:47.20 ID:J30GNRq/
アパートの建設会社は、家賃保証で入居者管理をするとか言うけど

よく契約書を見たほうがいい

31: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 16:55:42.19 ID:h+MuLstx
空き家はそれに見合った値段にしないと解決しない。

33: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 16:56:29.98 ID:G6PD2YlV
2050年には人口が半分以下になるところだらけ
アパートの投資を回収できるかどうかも怪しい。
不動産価格は下がる一方だし

39: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 17:02:22.14 ID:NrDWxIrv
立地次第でしょ 大学のそばとか

47: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 17:12:02.83 ID:66AwakZB
>>39
そういう本当に需要のある場所は最高だね
今問題の相続対策でやる場所ってのはだいたい田舎の畑とか駅まで糞遠い陸の孤島みたいな明らかに需要ない場所にバカスカ建設してんのよ

48: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 17:12:20.99 ID:BioHqtES
というか、借りるほうが貸すほうより立場が強いだろ
家賃滞納でも追い出せないし借金も踏み倒されたら泣き寝入りだ

55: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 17:17:25.70 ID:66AwakZB
>>48
それより酷いのはサブリース契約した会社に計画倒産される事だわな

49: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 17:12:48.93 ID:/z0q1UyX
空き家は潰して更地にして売った方がいいよ
昔は高くても値打ちはどんどん下がってくるからね

今後も建築物はどんどん増えていく。
というか加速度的に新築物件が増えていくよ

新しい安い物件は、風呂でかい、断熱、省エネ、広い、キレイ
もう古い家に住む人はいないんだよ

51: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 17:12:57.03 ID:SI5EXJXY
民泊狙いだろ
民泊のせいでフランスはひどいことになってるそうだが

56: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 17:18:29.52 ID:CvpYZI8j
この記事の言ってる820万戸は戦後に目先だけ見て建てた欠陥住宅が多い
さらにこれらはボロボロになっており最早住める状態じゃない
いっぱいあるようだが地方では賃貸自体が少ないようなものなのだ

58: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 17:22:33.85 ID:H6q42N/2
リフォーム含めた建設業に従事してる俺から言わせれば、古い住宅はあらゆる面で貧相。

とくに断熱がなってないから、
新しい基準で建つ家にどんどん移り住めばいいと思うよ。
耐震性だって大幅に向上してるんだし。

昭和の住宅建物は全部だめって言ってもいいくらいどうしようもない。

理由はどうあれ、どんどん新しい高スペックな家に安く移り住めるんだからいい話だよ。
2020年の新住宅性能基準準拠している家を推奨。

59: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 17:22:52.87 ID:2VsAm87b
しかし賃貸アパートとかマンションのオーナーって悲惨だな~
知り合いの話なんだが、賃料=ほぼ借入返済額になってて、大規模修繕費とかでまた借入しないとあかんらしい
毎月のわずかな手残りも修繕だ退去募集だ、原状回復工事だでなくなるどころか持ち出しになるのもめずらしくないんやて
しかも土地と家屋にかかる固定資産税が高額でがっぽり持ってかれる上に、所得税申告では借入返済金が全部収入にカウントされるから所得税もガッポリもってかれるんやて
さらに棚卸資産税とかいって、自治体にもまたまた持ってかれて酷いとかいってたな
もっと痛いのは各種の医療控除(幼児無料、保育園幼稚園補助、子供手当などなど)とか全部対象外になったことやて
所得税の申告書類上は年収が2千万超なんだそうだけど、手残りがほとんどないらしく
で、働こうと思ったら税理士に止められたんやて
え?って思ったらしいけど、「下手に働くと税率が上がって働いた分が全部税金で持ってかれる計算になるので働き損ですよ」やて
銀行から借り入れる時に家族を保証人にしたから子供も相続放棄できないから失敗したとかいってた
これからこんな状態で30年以上もなんて耐えられないってべそかいとったな
悲惨やわ・・・

65: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 17:31:07.22 ID:cGseWdu/
>>59
知人だが、アパート建設のために8000万借入して、年間の手残り100万円で喜んでいたが
たとえ相続税対策のためとはいえ、そこまでする必要性ってあるか?
各種の税金上がるわけだしさ

72: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 17:38:26.80 ID:aKbtwYvI
>>65
収益を上げる目的で建てたんじゃなくて
将来の相続税対策でしょ?

「相続税が○億円から数百万円まで節税出来ますよ!」

って不安煽る商売だから。

62: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 17:26:35.74 ID:NrDWxIrv
建物も管理も物件で違う 需要もあるだろうが、人気不人気もあるだろうよ
昔のように不動産任せではダメなんだと思う
不動産任せでも儲かるのなら、不動産屋が自分達でやるだろう
レオパレスとかもうかってるのかな?w

66: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 17:31:25.63 ID:aKbtwYvI
>>62
正解
俺、親から引継いで建設業と宅建業営んでるけど
最近、利回り14%で中古賃貸物件探してますって来る奴多い。
そんな物件あったら売らねーよ、少しは考えろよって思う。

68: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 17:35:12.54 ID:iScP+K8k
>>66
あるにはあるが、内輪でまわすからなー。
店頭にはでてこない案件だよね。

72: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 17:38:26.80 ID:aKbtwYvI
>>68
むしろ内輪にすら所有してる事内緒にするけどなw
本当に需要あるのは利回り低いけど換金性が高い物件。
緊急相続対策用だと思う

78: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 17:41:31.36 ID:H6q42N/2
>>66
そんなの表面利回りならいくらでもあるよ。
高利回り=高リスク。

立川シェアハウス 価格 3,800万円  満室時利回り19.51%
https://www.kenbiya.com/t=2/tokyo/realestate_968811xnr/

東横線自由が丘駅徒歩1分 価格 1,180万円 満室時利回り 18.30%
https://www.kenbiya.com/t=1/tokyo/10/realestate_1015692b6m/

64: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 17:30:40.32 ID:DBGeRzTM
アパート経営が儲かるなら大手不動産屋が土地買って自腹でやるよ
儲かるのは仲介屋、銀行(ローン組んでもらえればそれだけで儲かる)、建設会社だよ

76: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 17:40:44.85 ID:2VsAm87b
>>64
ほんとこれw
オーナーが阿保なのはすべてのリスクを一身に背負ってノーリスクの銀行と関連周辺業者を養って上げたうえ、将来は破綻が確実なこと。
最後は銀行から「任意売却」という名の強制売却を迫られて、築古になると掌返したようにどこも借入更新しぶるようになるから呑むしかなくなるんだよな。
土地を守るための事業が土地を取り上げられる事業になってて、やばいって気が付くのは全て走ってしまったあとなんだよなw
オーナーはそんなこと誰にも言わんけどw

88: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 17:56:56.63 ID:G6PD2YlV
土地持ちの皆さんが自分の資産を削って
新築アパートを安く貸してくれるというのだから
喜んで素直に借りるのが良いってことだ。

ボロ借家がなくなるのは社会的にも良いことだ

94: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 18:08:41.85 ID:4mS/6NUK
民泊といっても観光客が殺到する都市でかつ利便性の高い立地でないと需要ないだろ
結局、投資しても確実なのは東京大阪京都の都心部のみ

大都市郊外や痴呆都市などは論外

97: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 18:22:41.93 ID:cK/3w3RE
駅前とか駅近くならまだましだが
駅から遠いなどの立地条件が悪いところで
建築業者の口車に乗せられて借金して賃貸を建てた人は大変だろうな。

99: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 18:31:48.87 ID:jaRZh8BJ
コンビニと同じそんなに儲かるなら企業が自分で買い占めてやりまんがな

100: 名刺は切らしておりまして 2016/11/21(月) 18:35:01.67 ID:64aNJon5
大丈夫。建てた人が破産して次の人が利益をむさぼるのが不動産。
あと、不法移民が増えるから犯罪者の巣窟として機能する。